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Mietrechtsreform 2013

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz werden Regelungen zur Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen, zu einem wirksameren Vorgehen gegen sog. „Mietnomaden“ sowie einem verbesserten Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Miete in Eigentum in das Mietrecht eingefügt. Die Änderungen umfassen insbesondere folgende Regelungskomplexe: [b]Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (insbesondere „energetische Modernisierung“)[/b] Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher § 554 BGB a.F., der mit der Reform aufgehoben wurde) wurden umfassend reformiert und dabei auch völlig neu strukturiert. Es wird nunmehr unterschieden zwischen reinen Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555 a BGB n.F.), sowie „energetischen“ und „anderen“ Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b BGB n.F.). Neu geschaffen wird insbesondere der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ (§ 555 b Nr. 1 BGB n.F.). Dieser Tatbestand umfasst alle Maßnahmen, die zur Endenergieeinsparung in Bezug auf die Mietwohnung beitragen (z.B. Einsatz von Solartechnik für die Warmwasseraufbereitung). Solche energieeinsparenden Maßnahmen muss der Mieter nicht nur dulden. Die mit der Maßnahme verbundenen Beeinträchtigungen berechtigen den Mieter zudem für einen begrenzten Zeitraum von drei Monaten nicht zu einer Mietminderung (§ 536 Abs. 1 a BGB n.F.). Ein solcher Ausschluss der Mietminderung kommt aber nur bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Andere Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b Nr. 2-7 BGB n.F., wie z.B. Modernisierung des Bades) hat der Mieter ebenfalls zu dulden. In diesen Fällen bleibt es aber beim unbeschränkten Minderungsrecht, sofern und soweit die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter ebenfalls dulden (§ 555 b Nr. 2 BGB n.F.). Sie berechtigen weder zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter noch führen sie zu einem Ausschluss der Mietminderung für den Mieter. Unverändert bleibt die Möglichkeit des Vermieters zu Mieterhöhungen von jährlich 11 % der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB). Der Vermieter hat dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen und die Mieterhöhungsabsicht mit einer Frist von 3 Monaten vorher in Textform anzukündigen (§ 555 c Abs. 1 BGB n.F.). Der Härtefalleinwand des Mieters (also der Einwand, dass er die Mieterhöhung wirtschaftlich nicht tragen kann, § 559 Abs. 4 BGB n.F.) führt künftig nicht mehr zu einer Verzögerung der Baumaßnahmen. Dies schafft Planungssicherheit beim Vermieter, insbesondere in der Bauphase. Der Mieter hat den Härtefalleinwand nunmehr beim späteren Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu erheben (§ 555 d Abs. 2 BGB n.F.). Der Einwand ist vom Mieter in Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zu erheben (§ 555 d Abs. 3 BGB n.F.). Hierüber hat ihn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung zu belehren (§ 555 c Abs. 2 BGB n.F.). Klargestellt wird, dass Erhaltungsmaßnahmen (i.S.d. § 555 a Abs. 1 BGB n.F.) für den Vermieter nicht zu einem Recht auf Mieterhöhung führen (§ 559 Abs. 2 BGB n.F.). Dies gilt auch für die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die mit Modernisierungen verbunden sind. Solche Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter lediglich zu dulden. Voraussetzung der Duldungspflicht ist allerdings, dass der Vermieter die Erhaltungsmaßnahmen „rechtzeitig“ ankündigt, sofern ihre sofortige Durchführung nicht zwingend erforderlich ist (§ 555 a Abs. 2 BGB n.F.). [b]Contracting[/b] Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Der Vermieter kann dabei einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage dieser Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten und damit auch ein entsprechender Umstellungsanspruch des Vermieters werden nunmehr gesetzlich geregelt (§ 556 c BGB n.F.). Voraussetzungen der Umlage der Contractingkosten sind, dass der Contractor eine neue Anlage errichtet oder Wärme aus einem Wärmenetz liefert oder zumindest bei Bestandsanlagen eine verbesserte Betriebsführung sicherstellt. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung 3 Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 556 c Abs. 2 BGB n.F.). Einzelheiten des Contracting sind nach § 556 c Abs. 3 BGB n.F. in einer neu zu schaffenden Verordnung zu regeln. Diese Verordnung soll zum einen die Vorschriften über Wärmelieferverträge regeln. Zum anderen soll sie Regelungen zum Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter enthalten, insbesondere die Ankündigung der Umstellung von Eigenversorgung auf Contracting. Eine solche Verordnung ist bislang noch nicht erlassen. [b]Vorgehen gegen sog. „Mietnomaden“[/b] Rechtsstreite über Räumungsansprüche sind künftig von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten und zu terminieren (§ 272 Abs. 4 ZPO). Die Schriftsatzfristen für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Hierdurch soll vermieden werden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht. Darüber hinaus kann der Mieter bei Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs auf Antrag des Vermieters mit einer neuen Sicherungsanordnung vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Rechtsstreits auflaufende Miete Sicherheit (Bürgschaft, Hinterlegung) zu leisten (§ 283 a ZPO n.F.). Befolgt der Mieter eine solche Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken (§ 940 a Abs. 3 ZPO n.F.). Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“, die die Vollstreckung von Räumungsurteilen erleichtert, wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt (§ 885 a ZPO n.F.). Hierdurch wird die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen der Mietwohnung obsolet. Die Räumung wird also darauf beschränkt, den Mieter (Schuldner) aus dem Besitz der Wohnung zu schaffen. Hierdurch fällt auch kein bzw. ein erheblich geringerer Kostenvorschuss für den Gerichtsvollzieher an. Hat der Mieter die Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters untervermietet, war bislang eine Räumung der Wohnung nicht möglich, da sich der Räumungstitel nur gegen den Mieter richtete. Nun hat der Vermieter die Möglichkeit, umgehend einen neuen Räumungsanspruch gegen den unberechtigten und ihm bislang unbekannten Untermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren geltend zu machen und hierdurch schnell einen weiteren Räumungstitel zu erwirken (§ 940 a Abs. 2 ZPO n.F.). [b]Unterbindung des „Münchener Modells“[/b] Bislang wurde der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen durch das sog. „Münchener Modell“ umgangen. Hierbei erwarb eine Personengesellschaft das Mietshaus von vornherein mit dem Ziel, ihren Gesellschaftern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen dann in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Personengesellschaft kündigte den Mietern also noch vor der Umwandlung wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wurde der in § 577 a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen umgangen. Diese Schutzlücke wurde nunmehr in § 577 a Abs. 1 a BGB n.F. geschlossen. [b]Absenkung der Kappungsgrenze[/b] In § 558 Abs. 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die sog. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können. Hierdurch soll flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagiert werden können. Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1. Februar 2103 im Bundesrat verabschiedet, am 11. März 2013 ausgefertigt und am 18. März 2013 im Bundesgesetzblatt (Band I, Nr. 13, S. 434 ff.) veröffentlicht worden. Es ist überwiegend zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten. Die Regelungen zum Contracting werden erst zum 1. Juli 2013 wirksam. [b]Ansprechpartner[/b]: Jochen Wiethaus Rechtsanwalt Telefon: +49-211-17257-67 j.wiethaus@egsz.de

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